三四线楼市沦为“废材”?专家:因城而异
2020-07-03 16:30:36 分类: 今日聚焦 来源: 腾讯房产网 4579 阅读

我们先来看一组数据。2020年1-5月,辽宁铁岭市(四线城市)房地产开发投资累计完成9.8亿元,同比下降10.8%;商品房销售面积18.7万平方米,同比下降24.7%;商品房销售额8.1亿元,同比下降22.6%。不难看出,今年以来铁岭市开发投资和销售额纷纷大幅下降,房地产市场遭遇了前所未有的冲击。事实上,铁岭楼市今年低迷的表现,可谓是三四线城市房地产市场的缩影。

自2016年“房住不炒”提出以来,房地产市场分化态势就开始逐步确立,一二线城市与三四线城市楼市不断分化。比如,近段时间深圳、杭州、上海等城市相继爆出“万人摇号”“排队买房”等楼市火爆现象;相反,当前众多三四线城市房地产市场“量价齐跌”,房子呈现“无人问津”的情况。客观来说,近年来随着人口持续流出,加之“棚改”退潮,三四线城市楼市面临较大的发展压力。那么,这是否表明三四线城市楼市已经彻底沦为“废材”?

独立经济学家马光远曾在过去两年多次表示,三四线城市房地产市场已经“人少房多”,楼市过剩现象明显,未来房价大概率将面临不小的回调。因此,他认为,三四线城市的房子已经失去投资价值。当然,也有部分专家持有不同的观点。比如,淳石资本创始人姚伟示认为,部分三四线城市房地产市场依然存在着较好的投资机会。在姚伟示看来,以下这“2类”三四线城市房地产市场依然拥有较大的发展空间,房价还将继续上涨。

01人口呈现快速增长的三四线城市。虽然,当前大部分三四线城市人口均呈现不同程度的外流态势;但是,由于不同省市城镇化进程状态不同,仍有部分三四线城市人口呈快速流入趋势。机构数据显示,全国目前有舟山、嘉兴、绍兴、金华、湖州、台州、中山、江门、惠州、东莞等近30座三四线城市为“人口持续流入型”城市;而这些城市大部分都位于江浙及广东等经济发达地区。由此可见,经济发展快+人口持续流入的三四线城市依然值得购房者投资购买。

02城镇化率较低的三四线城市。目前,全国城镇化率已经超过60%,大部分三四线城市城镇化率也已经达到70%左右,这也是三四线城市近年来房地产市场增速放缓,房价出现回调的原因。然而,我国幅员辽阔,城市间发展阶段也不尽相同,目前西北地区很大一部分三四线城市城镇化率不足50%,城镇化率仍有较大的提升空间。近年来,西部地区一些城市经济快速发展,城镇化率也呈加速态势,未来将直接带动大量农村人口进入城市工作,造成大量的住房需求,房价仍有不小升幅空间。

03核心城市周边的卫星城。众所周知,如今北上广深4个一线城市新房均价都已经突破30000元每平。面对如此高的房价,很多新市民根本无力在城区买房,只能选择城市周边的卫星城买房居住。未来,随着城市轨道交通的快速发展,核心城市与周边卫星城市通勤时间预计将大幅缩短,势必将吸引越来越多的刚需到“卫星城”买房居住生活。因此,这类“卫星城”房价仍有提升空间。

小结:总体来说,三四线城市房地产市场已经“过剩”,但人口呈现快速增长、城镇化率较低、核心城市周边的卫星城等三类城市,人口呈持续流入态势。这意味着,此类城市的房子依然具有一定投资价值。因此,作为购房者,应该理性看待三四线城市之间的差异,切勿对所有三四线城市抱有“刻板印象”,而错过一些良好的买房机会。

大家认为,哪几类三四线城市的房子仍有投资价值?欢迎留言讨论。

来源:腾讯房产网


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